Eine Werkwohnung (auch: Werkswohnung) ist eine Wohnung, die von einem Arbeitgeber an einen Arbeitnehmer oder sonstigen Dienstverpflichteten gerade in Ansehung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses vermietet wird.

Man unterscheidet Werkswohnungen in:

• Werkmietwohnungen
  • allgemeine Werkwohnungen
  • funktionsgebundene Werkwohnungen
• Werkdienstwohnungen

Werkdienstwohnungen sind in Deutschland Wohnungen, die dem Arbeitnehmer bzw. Beamten im Rahmen des Arbeits- bzw. Beamtenverhältnisses durch den Arbeitgeber bzw. Dienstherrn zur Verfügung gestellt werden. Dies geschieht in der Regel, wenn es für die ordnungsgemäße Erfüllung der dem Arbeitnehmer bzw. Beamten obliegenden arbeitsvertraglichen bzw. dienstlichen Pflichten notwendig oder zumindest sinnvoll ist. Beispiele sind Hausmeister, Chauffeur, Schrankenwärter, Stallpfleger oder Erntearbeiter.

Für Werkdienstwohnungen gelten unter bestimmten Voraussetzungen die Vorschriften über Mietverträge (§ 576b BGB).

Das deutsche Mietrecht kennt für Werk- oder Werkdienstwohnungen einige Besonderheiten, die in §§ 576-576b BGB geregelt sind. Diese Sonderregelungen betreffen die erleichterte Kündbarkeit solcher Wohnungen. Da der Arbeitgeber ein Interesse daran hat, die Wohnungen gerade seinen Mitarbeitern zur Verfügung stellen zu können, sollen für den Fall der Beendigung des Arbeitsverhältnisses nicht die allgemeinen Kündigungserschwernisse der Wohnraummiete gelten.

Generell kann der Arbeitgeber Werkwohnungen bei Beendigung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses bis zum dritten eines Monats mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats kündigen, bei Wohnungen, die wegen ihrer besonderen Lage zum Dienstort für einen Nachfolger benötigt werden, auch zum Ende des laufenden Monats.

Ansonsten sind abweichend vom sonstigen Mietrecht auch die Arbeitgeberbelange bei einem Widerspruch gegen die Kündigung zu berücksichtigen.

Abweichende Vereinbarungen, die sich zu Ungunsten des Mieters auswirken würden, sind unwirksam, weil die Sonderregelungen ohnehin schon eine Verschlechterung des Mieterschutzes darstellen.

Gibt es im Betrieb einen Betriebsrat, muss der Betriebsrat der Kündigung des Werkmietvertrags zustimmen (§ 87 Abs 1 Nr. 9 BetrVG). Eine Kündigung ohne Zustimmung ist unwirksam. Bei Bediensteten öffentlicher Arbeitgeber muss ebenso der Personalrat zustimmen (§ 75 Abs. 2 Nr. 2 BPersVG). Nicht mehr notwendig ist die Zustimmung des Betriebs- oder Personalrates zur Kündigung des Mietvertrags dann, wenn das Arbeitsverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits beendet war. Erhebt der Arbeitnehmer gegen eine Kündigung des Arbeitsplatzes Kündigungsschutzklage, so endet das Arbeitsverhältnis erst mit rechtskräftigem Abschluss dieses Gerichtsverfahrens. Das bedeutet, dass die Wohnraumkündigung vor Abschluss des arbeitsrechtlichen Gerichtsverfahrens noch der Zustimmung des Betriebs- oder Personalrates bedarf.

Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer unentgeltlich oder verbilligt eine Wohnung, so ist der geldwerte Vorteil zu ermitteln und beim Arbeitnehmer der Lohnsteuer zu unterwerfen. Der geldwerte Vorteil ist entweder durch Ansatz des Sachbezugswertes oder durch eine Vergleichsrechnung mit der ortsüblichen Miete zu ermitteln. Welche Methode zur Anwendung kommt, richtet sich danach, ob der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine Wohnung oder nur eine Unterkunft überlassen hat.

Eine Wohnung liegt vor, wenn es sich um eine geschlossene Einheit handelt, die das selbständige Führen eines Haushaltes ermöglicht. Hierfür ist ein Bad/Toilette und eine Küche bzw. Kochgelegenheit notwendig. Eine Einzelzimmerwohnung wird anerkannt. Ein Zimmer mit auswärtiger Mitbenutzung von Küche und Bad (wie eine Wohngemeinschaft) gilt jedoch nicht als Wohnung. Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, liegt eine Unterkunft vor.