Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.12.2020 zum Aktenzeichen VIII ZR 118/19 entschieden, dass das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung sich auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege erstreckt.
Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht zu, wenn er dem Mieter die begehrte Einsicht (auch) in die Zahlungsbelege nicht gewährt hat und dem Mieter daher nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zusteht.
Die Abrechnungspflicht des Vermieters umfasst nach § 259 Abs.1 BGB die Vorlage von Belegen, soweit diese erteilt zu werden pflegten. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Einsichtnahme in die Belege zur Überprüfung der Abrechnung zwingend erforderlich sein müsse, lässt sich der Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr genügt das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Liegen Zahlungsbelege zum Nachweis der Erfüllung von Forderungen gegenüber dem Gläubiger vor, sei kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in diese Belege verweigert werden sollte. Ein besonderes Interesse -wie etwa ein begründetes Misstrauen gegenüber der Abrechnungspraxis des Vermieters – braucht der Mieter nicht darzulegen. Es reicht vielmehr aus, dass er -wie jeder Abrechnungsempfänger – überprüfen kann, ob der Abrechnungspflichtige – hier der Vermieter – die Rechnungsbeträge so wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen oder Ähnlichem profitiert habe. Anders mag es sich allenfalls dann verhalten, wenn Zahlungsbelege nicht vorliegen, etwa weil Rechnungen (z.B. mangels Fälligkeit) noch nicht beglichen worden ist. Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken muss, ergibt sich zudem spiegelbildlich als geradezu zwingendes (Gegen-)Recht des Mieters, wenn dem Vermieter ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode zugebilligt werde. Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“- bei dem der Vermieter auf die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlten Rechnungen abstellt – ist zur sachgerechten Überprüfung die Einsichnahme in die Zahlungsbelege erforderlich.