Herstellung von Tiny Houses – sozialkassenpflichtig wie im Baugewerbe?

Ein aktuelles Urteil des Hessischen Landesarbeitsgerichts (LAG) vom 06.02.2026 (Az. 10 SLa 529/25 SK) stellt klar: Die Produktion sogenannter Tiny Houses (mobile Kleinsthäuser auf Anhängerbasis) kann als bauliche Tätigkeit im Baugewerbe eingestuft werden. Ein Herstellerbetrieb musste in diesem Fall Beiträge zur Sozialkasse des Baugewerbes (SOKA-Bau) nachzahlen – hier rund 33.000 € für das Jahr 2019. Dieser Rechtstipp erläutert das Urteil und seine Folgen für Arbeitgeber und Arbeitnehmer der Branche.

Hintergrund: Sozialkassenverfahren im Baugewerbe (VTV)

Im Baugewerbe gilt ein allgemeinverbindlicher Tarifvertrag über das Sozialkassenverfahren (VTV). Unternehmen, die unter den Geltungsbereich dieses Tarifvertrags fallen, müssen Beiträge an die Sozialkasse des Baugewerbes leisten. Diese Beiträge finanzieren branchenweite Leistungen wie Urlaubskassen, Zusatzrenten und Winterausfallgeld für Beschäftigte. Ob ein Betrieb beitragspflichtig ist, hängt maßgeblich von seiner Tätigkeit ab: Überwiegend bauliche Leistungen führen zur Sozialkassenpflicht, während reine Betriebe anderer Handwerke (z.B. reine Schreinereien) ausgenommen sein können. Die Abgrenzung ist in der Praxis jedoch oft schwierig – so auch im Fall von Herstellern von Tiny Houses.

Streitfall: Tiny Houses und die Sozialkassenpflicht

Im entschiedenen Fall stellte ein hessisches Unternehmen mobile Tiny Houses her. Diese Kleinsthäuser haben eine Straßenzulassung und sind auf einem Anhänger-Fahrgestell montiert, sodass sie mit Pkw oder Lkw zum Einsatzort gezogen werden können. Der Betrieb sah sich selbst nicht als Baubetrieb, sondern eher als Schreiner- oder Fahrzeugbaubetrieb, da die Tiny Houses beweglich seien und somit – aus seiner Sicht – Wohnmobilen vergleichbar. Entsprechend hatte der Arbeitgeber keine Beiträge an SOKA-Bau abgeführt. Die Sozialkasse der Bauwirtschaft (Klägerin) vertrat hingegen die Ansicht, dass die Herstellung dieser Tiny Houses bauliche Tätigkeiten im Sinne des VTV darstellt und forderte Nachzahlung der Sozialkassenbeiträge für die gewerblichen Arbeitnehmer des Betriebs (hier über 33.000 € für den Zeitraum 2019/2020).

Die Vorinstanz, das Arbeitsgericht Wiesbaden, hatte der Sozialkasse Recht gegeben und die Beitragspflicht bejaht. Der Arbeitgeber legte dagegen Berufung ein – ohne Erfolg. Das Hessische LAG bestätigte die Entscheidung: Tiny Houses sind Bauwerke im Tarifsinne, sodass der Betrieb am Sozialkassenverfahren teilnehmen muss.

Urteil des LAG Hessen: Tiny Houses sind Bauwerke im Tarifsinn

Die 10. Kammer des Hessischen LAG entschied, dass der Betrieb mit seiner Tätigkeit unter den VTV fällt, weil die hergestellten Tiny Houses als Bauwerke anzusehen sind. Wesentliche Gründe aus dem Urteil:

• Bauwerk-Begriff: Eine Anlage gilt als Bauwerk, wenn sie aus typischen Baustoffen oder Bauteilen mit baulichem Gerät erstellt und entweder fest mit dem Erdboden verbunden ist oder aufgrund ihres Eigengewichts auf dem Boden ruht. Es kommt nicht zwingend darauf an, dass sie für immer an Ort und Stelle bleibt. Auch nicht fest verankerte Konstruktionen können Bauwerke sein, solange sie nicht ohne weiteres bewegt werden können. Bereits die Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts erkannte z.B. Wohn- und Lagercontainer als Bauwerke an, obwohl diese mit Kran und Tieflader versetzt werden können. Ebenso gelten etwa Fertighäuser, Gewächshäuser oder Masten trotz theoretischer Versetzbarkeit als Bauwerke.
• Typische Baumaterialien und Ausbau: Die Tiny Houses im Streitfall bestanden aus einer Holzrahmenkonstruktion mit Wänden und Dach aus Holz/Metall sowie Dämmung, Fenstern, Türen etc., die durch Trockenbau und Montage eingebaut wurden. Auch Sanitär- und Elektroinstallationen gehörten zum Ausbau. Damit werden ähnliche Arbeiten wie beim Bau eines klassischen Hauses verrichtet – nur eben auf einem mobilen Chassis. Die Verwendung typischer Baumaterialien und Bauverfahren spricht für eine baugewerbliche Tätigkeit.
• Mobil, aber nicht wie ein Wohnmobil: Entscheidend war die Zweckbestimmung der Tiny Houses. Diese sollen nach Kundenwunsch an einen bestimmten Ort gebracht und dort auf unbestimmte Zeit (dauerhaft) als Wohnraum genutzt werden. Die Möglichkeit, das Tiny House bei Bedarf umzusetzen, ändert daran nichts Wesentliches. Ein Wohnmobil oder Wohnwagen dagegen ist primär darauf ausgelegt, häufig den Standort zu wechseln (z.B. im Urlaub). Tiny Houses sind eher mit Wochenend- oder Ferienhäusern auf Rädern vergleichbar, bei denen Mobilität zwar vorhanden, aber im Alltag nicht zentral ist. Die theoretische Mobilität der Tiny Houses wird in der Praxis selten regelmäßig genutzt – üblicherweise dienen sie als feststehendes Kleinhaus. Somit sind sie „nicht mobil genug“, um nicht als Bauwerk zu gelten.
• Baurechtliche Einordnung: Die arbeitsrechtliche Wertung deckt sich auch mit der Sicht im öffentlichen Baurecht. Bauordnungsrechtlich werden Tiny Houses in der Regel als bauliche Anlagen eingestuft, die einer Baugenehmigung bedürfen, und nicht als bloße Fahrzeuge oder „fliegende Bauten“ behandelt. Selbst zugelassene Wohnwagen können im Bauordnungsrecht als Gebäudeteile gelten, wenn sie überwiegend ortsfest genutzt werden. Diese Parallele stützt die Qualifizierung der Tiny Houses als Bauwerke auch im Tarifsinn.

Unterm Strich stellte das LAG fest, dass der Betrieb nach dem Gesamtbild seiner Tätigkeiten dem Baugewerbe zuzurechnen ist. Folglich unterliegt er dem VTV und muss Beiträge an SOKA-Bau abführen.

Ausnahme geprüft: Betrieb des Schreinerhandwerks?

Der Arbeitgeber berief sich hilfsweise darauf, kein Baubetrieb, sondern ein Schreiner-/Tischlerbetrieb zu sein. Hintergrund ist, dass der VTV bestimmte Ausnahmen vorsieht – z.B. für Betriebe des Schreinerhandwerks –, sofern dort nicht überwiegend baugewerbliche Tätigkeiten anfallen. Diese Ausnahmen greifen aber nur unter strengen Voraussetzungen (u.a. muss eine qualifizierte Fachkraft des Schreinerhandwerks die Arbeiten anleiten und überwachen).

Im vorliegenden Fall konnte der Betrieb die Voraussetzungen der Schreiner-Ausnahme nicht nachweisen. Laut eigener Auskunft verrichtete er vielmehr zu großen Teilen Tätigkeiten aus dem Bauhauptgewerbe (z.B. Zimmerer-, Dachdecker-, Trockenbau- und Malerarbeiten). Eine überwiegende Prägung durch klassische Tischlerarbeiten lag nicht vor. Daher blieb die Allgemeinverbindlichkeit des VTV für den Betrieb bestehen – die Beitragspflicht konnte nicht durch Verweis auf das Schreinerhandwerk umgangen werden.

Folgen: Sozialkassenbeiträge sind nachzuzahlen

Da die Tiny-House-Produktion als bauliche Tätigkeit qualifiziert wurde, musste der Betrieb rückwirkend Sozialkassenbeiträge zahlen. Im Urteil wurde der Beitrag in Höhe von 33.261 € für den Zeitraum Januar 2019 bis Februar 2020 voll zugesprochen. Die Sozialkasse hatte mangels Meldungen die Beiträge im Wege einer Mindestbeitragsklage auf Basis statistischer Durchschnittslöhne geschätzt – eine anerkannte Methode, wenn der Arbeitgeber keine ordentlichen Meldungen abgegeben hat. Der Arbeitgeber konnte dieser Berechnung nicht substantiiert entgegentreten, da er keine konkreten Lohnsummen vorgetragen hatte.

Für betroffene Arbeitgeber bedeutet dies: Wer vermeintlich nicht im Baugewerbe tätig ist und deshalb keine Meldungen an SOKA-Bau macht, riskiert erhebliche Nachforderungen. Die Sozialkasse kann Beiträge rückwirkend einfordern, wenn sich herausstellt, dass die Tätigkeit doch vom VTV erfasst ist. Zudem sind neben den reinen Beiträgen oft Säumniszuschläge zu zahlen. Im vorliegenden Fall summierten sich die Ansprüche schnell auf einen fünfstelligen Betrag.

Unterschiedliche Urteile: Rechtsunsicherheit bleibt vorerst

Interessant ist, dass ein anderer Senat des Hessischen LAG im Jahr 2023 zu Tiny Houses anders entschieden hat. In einem ähnlichen Fall urteilte die 12. Kammer des LAG am 04.04.2023 (Az. 12 Sa 577/22 SK) zugunsten des Unternehmens: Tiny Houses mit Straßenzulassung seien keine Bauwerke im Tarifsinne, da sie Wohnmobilen gleichzustellen seien. Die damals unterlegene SOKA-Bau argumentierte, Tiny Houses würden dauerhaft bewohnt, während Wohnwagen nur temporär genutzt würden – das Gericht hielt dies aber nicht für überzeugend. Es verwies darauf, dass auf vielen Campingplätzen Wohnwagen jahrelang unbewegt als Dauercamping-Heime dienen. Fahrzeugzulassung, Maße, Gewicht, TÜV und Versicherungspflicht unterschieden Tiny Houses nicht wesentlich von herkömmlichen Wohnwagen. Folglich sah die 12. Kammer keine Beitragspflicht (der Betrieb blieb „sozialkassenfrei“).

Die Sozialkasse hatte gegen das Urteil von 2023 Revision beim Bundesarbeitsgericht (BAG) eingelegt. Dieses Verfahren erledigte sich jedoch, bevor es zu einer höchstrichterlichen Entscheidung kam (durch Insolvenzeröffnung über das Unternehmen wurde die Revision nicht weiter betrieben). Nun stehen zwei widersprüchliche LAG-Entscheidungen im Raum. Das LAG Hessen (10. Kammer) hat wegen dieser Divergenz in der Tiny-House-Frage die Revision zum BAG ausdrücklich zugelassen. Es bleibt abzuwarten, wie das Bundesarbeitsgericht letztendlich entscheidet und für Rechtsklarheit sorgt. Bis dahin sollten sich betroffene Betriebe vorsichtshalber an der strengeren Sichtweise orientieren – die aktuelle Tendenz spricht dafür, Tiny-House-Hersteller dem Baugewerbe zuzuordnen.

Praxistipps für Arbeitgeber und Arbeitnehmer

Arbeitgeber (Hersteller von Tiny Houses oder ähnlich mobilen Gebäuden):

• Branchenstatus prüfen: Überprüfen Sie sorgfältig, ob Ihr Betrieb nach Art der Tätigkeiten dem Baugewerbe zuzurechnen ist. Entscheidend ist die überwiegende Beschäftigung Ihrer Mitarbeiter. Wenn Sie hauptsächlich bauliche Montage-, Ausbau- oder Zimmerer/Dachdecker-Arbeiten an den Tiny Houses vornehmen, liegt nahe, dass der VTV gilt. Die formale Einordnung (z.B. Handwerksrolle als Schreinerbetrieb) schützt nicht, wenn faktisch Bauleistungen dominieren.
• Sozialkasse nicht ignorieren: Nehmen Sie Schriftstücke von SOKA-Bau ernst. Wird Ihr Betrieb zur Beitragszahlung aufgefordert, sollten Sie umgehend reagieren. Ignorieren oder Verzögern führt zu wachsenden Nachforderungsbeträgen. Holen Sie im Zweifel rechtlichen Rat ein, um Ihre Einordnung prüfen zu lassen.
• Ausnahme nutzen, wenn möglich: Falls Sie meinen, eher ein Schreiner- oder Ausbaubetrieb zu sein, der nur geringe Bauleistungen erbringt, sammeln Sie Belege dafür. Eine tarifliche Ausnahme (z.B. für Schreinerhandwerk) greift nur, wenn klar nachweisbar ist, dass überwiegend andere Tätigkeiten vorliegen und diese von Fachleuten des entsprechenden Handwerks geleitet werden. Die Beweislast liegt bei Ihnen als Arbeitgeber. Ohne detaillierten Tätigkeitsnachweis wird im Zweifel von einer Sozialkassenpflicht ausgegangen.
• Finanzielle Vorsorge: Berücksichtigen Sie mögliche Sozialkassenbeiträge in Ihrer Kalkulation. Sollte Ihr Status unklar sein, bilden Sie Rückstellungen. Kommt es zur Nachzahlung, können hohe Einmalbeträge fällig werden (wie hier ~33.000 €), die insbesondere kleine Betriebe empfindlich treffen.

Arbeitnehmer (Beschäftigte in Tiny-House-Betrieben):

• Anspruch auf Branchenleistungen: Wenn Ihr Arbeitgeber unter den VTV fällt, haben Sie Anspruch auf Leistungen der Sozialkasse Bau. Dazu gehören z.B. das Urlaubsverfahren (gesicherter Urlaubsgeldanspruch auch bei Betriebswechsel) und ggf. Winterbau-Untestützungen. Erkundigen Sie sich, ob Ihr Betrieb bei SOKA-Bau angemeldet ist. Im Zweifel können Sie bei der Sozialkasse nachfragen, ob für Sie Beiträge entrichtet werden.
• Klarheit über Status: Fragen Sie Ihren Arbeitgeber, wie er den Betrieb einordnet. Ist er z.B. Mitglied einer anderen Innung (wie der Tischlerinnung) und beruft sich auf eine Ausnahme? Dies könnte im Konfliktfall für Sie bedeuten, dass branchenübliche Leistungen entfallen. Bei Unklarheiten können Sie sich an Betriebsrat, Gewerkschaft oder direkt an SOKA-Bau wenden, um Ihren Status prüfen zu lassen.
• Nachforderungen und Sicherheit: Sollte Ihr Arbeitgeber bislang keine Beiträge abgeführt haben, drohen Nachforderungen. Für Sie als Arbeitnehmer ist dies in der Regel unproblematisch – Nachzahlungen trägt der Arbeitgeber. Allerdings stellen Sozialkassenbeiträge sicher, dass Ihre Ansprüche auf Urlaub und Zusatzrente systemgerecht erfüllt werden. Es liegt daher in Ihrem Interesse, dass Ihr Arbeitgeber seiner Beitragspflicht nachkommt.

Die Entscheidung des LAG Hessen verdeutlicht, dass Tiny Houses trotz Rädern und Anhängerkupplung als Bauwerke gelten können, wenn sie der dauerhaften Nutzung an einem Ort dienen. Für die Praxis heißt das: Hersteller solcher mobilen Häuser müssen sich auf Sozialkassenbeiträge einstellen, und Beschäftigte haben entsprechende Ansprüche auf Branchenleistungen. Bis zur endgültigen Klärung durch das Bundesarbeitsgericht ist allen Beteiligten zu raten, vorsorglich von einer Beitragspflicht auszugehen. Die vermeintliche Mobilität von Tiny Houses schützt nicht davor, als Baubetrieb behandelt zu werden – „mobil” ist eben relativ, wenn das Tiny House faktisch ein kleines Zuhause auf Rädern ist. Die Branche sollte dieses Signal ernst nehmen und ihre Betriebe entsprechend einordnen.