Dienstpflichtverletzungen eines Notars bei der Beurkundung von Kaufverträgen und Voraussetzungen der Entfernung aus dem Amtssitz

Sachverhalt: Ein langjähriger bayerischer Notar wurde vom BayObLG (Senat für Notarsachen) mit Urteil vom 15.04.2025 (Az. 501 DSNot 4/22) wegen zahlreicher Dienstpflichtverletzungen belangt. In insgesamt 27 Fällen hatte er gegen seine notariellen Pflichten verstoßen, insbesondere bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen mit Verbrauchern. Der Senat sah eine ausgeprägte Gleichgültigkeit des Notars gegenüber seinen Amtspflichten und entschied, dass er „vom bisherigen Amtssitz entfernt“ wird – also Versetzung an einen anderen Notar-Standort. Dieses Urteil gibt wichtige Hinweise, wie Notare in der Praxis verfahren müssen, um ähnliche Disziplinarmaßnahmen zu vermeiden.

Leitsätze des Gerichts (verkürzt):

• Ablehnung bei unredlichen Zwecken: Ein Notar darf einen Kaufvertrag nicht beurkunden, wenn erkennbar unredliche oder unerlaubte Zwecke verfolgt werden. Eine auffällige Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis kann ein Indiz für Unredlichkeit sein – insbesondere in Verbindung mit kurzer Weiterveräußerungsfrist und Unerfahrenheit der Käufer. Unterhalb der Schwelle zur Sittenwidrigkeit (Wucher) müssen weitere Umstände hinzutreten, um die Unredlichkeit des Geschäfts anzunehmen (z.B. krasses Missverhältnis und Ausnutzung von Unerfahrenheit).
• Verbraucher nur persönlich oder mit Vertrauensperson: Notare müssen gemäß § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 1 BeurkG darauf hinwirken, dass Verbraucher persönlich oder durch eine echte Vertrauensperson im Termin vertreten sind. Es verstößt gegen die Amtspflicht, wenn der Notar Kaufverträge beurkundet, in denen Verbraucher durch Personen aus dem „Lager“ der Gegenseite (z.B. nahe Verwandte des Verkäufers) vertreten werden, ohne dies kritisch zu hinterfragen.
• Entfernung aus dem Amtssitz als Warnung: Die Entfernung eines Notars vom Amtsbezirk (§ 97 Abs. 2 S. 1 BNotO) kommt insbesondere in Betracht, wenn schwere Pflichtverletzungen und eine mangelnde Einsicht des Notars vorliegen. Diese Maßnahme dient als Warnschuss: Dem Notar soll vor Augen geführt werden, dass bei erneuten Verstößen der dauerhafte Amtsentzug droht.

Im Folgenden beleuchten wir die zentralen Pflichtverstöße des Notars und die Konsequenzen, die das BayObLG daraus gezogen hat.

Unredliche Immobiliengeschäfte – Ablehnungspflicht des Notars

Ein Schwerpunkt des Verfahrens lag auf Immobilien-Kaufverträgen mit auffällig überhöhten Preisen. In den Jahren 2006–2008 beurkundete der Notar acht Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen, bei denen ein Immobilienhändler (Zwischenverkäufer) die Objekte kurz zuvor günstig erworben und mit enormem Aufschlag (bis zu 190% über dem Ankaufspreis) an Verbraucher weiterverkauft hatte. Die Käufer waren meist unerfahren und hatten die überteuerten Preise mangels Beratung nicht erkannt. Der Notar hätte diese Geschäfte wegen ihrer Unredlichkeit ablehnen müssen. § 14 Abs. 2 BNotO verpflichtet Notare ausdrücklich, die Mitwirkung zu verweigern, wenn erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden.

Beispiel: Ein Käufer wollte ursprünglich einen Kredit für ein Auto; der Vermittler überredete ihn jedoch zum Wohnungskauf mit dem Versprechen, die Wohnung bald gewinnbringend weiterverkaufen zu können. Andere Käufer übernahmen sich finanziell derart, dass sie noch Jahre später Kredite abzahlen mussten. Solche Umstände muss ein Notar erkennen und besonders kritisch prüfen.

Der Notar in diesem Fall wiegelte ab, es handle sich um „Allerweltsgeschäfte“ und er schulde nur eine korrekte Urkunde, „keine seelsorgerische Betreuung“ der Beteiligten. Das Gericht wertete diese Haltung als Gleichgültigkeit und Pflichtenverletzung. Notare haben weitreichendere Pflichten als nur Unterschriften zu beglaubigen – sie müssen die Parteien betreuen, über Risiken belehren und notfalls die Beurkundung verweigern, um Verbraucher vor Ausbeutung zu schützen. Im Urteil wurde betont, dass hier eine offensichtliche Beratungsbedürftigkeit der Käufer bestand und der Notar vor Beurkundung die ungewöhnlichen Preissteigerungen näher hinterfragen oder seine Mitwirkung versagen hätte müssen.

Indizien für unredliche Zwecke sind laut Gericht unter anderem:

• Massive Kaufpreissteigerung in kurzer Zeit (hier bis zu 190% Aufschlag),
• Kurzer Abstand zwischen Ankauf und Verkauf (schnelles „Weiterflippen“ der Immobilie),
• Unerfahrenheit der Käufer, die vom Verkäufer erkennbar ausgenutzt wird,
• Fehlen sachlicher Gründe für den Preisaufschlag (keine wertsteigernden Investitionen o.Ä.).

Treffen solche Faktoren zusammen, muss der Notar Alarm schlagen. Er darf nicht blind auf Angaben des Verkäufers vertrauen, sondern sollte eigene Nachforschungen anstellen (z.B. nach dem Verkehrswert fragen, die Preisentwicklung erklären lassen) und ggf. den Urkundsprozess unterbrechen. Andernfalls läuft er Gefahr, selbst an einem wucherischen Geschäft mitzuwirken. Im vorliegenden Fall war das Missverhältnis teilweise so krass, dass sogar Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) im Raum stand – in jedem Fall aber ein „erkennbar unredlicher Zweck“ im Sinne von § 14 Abs. 2 BNotO.

Fazit: Notare sollten bei auffälligen Preis-Differenzen und sonstigen Warnsignalen (überstürzte Geschäfte, unerfahrene Käufer) äußerste Vorsicht walten lassen. Die Amtspflicht gebietet im Zweifel, die Beurkundung abzulehnen, um nicht zum Werkzeug eines betrügerischen Modells zu werden.

Systematische Aufspaltung von Verträgen – unzulässig zur Umgehung von Schutzvorschriften

Der Notar wurde außerdem dafür kritisiert, Kaufverträge systematisch in Angebot und Annahme aufgespalten zu haben. Statt einen einheitlichen Kaufvertrag in einem Termin abzuschließen, ließ er zunächst vom Käufer ein notarielles Kaufangebot beurkunden und erst später – teils durch einen Vertreter – die Annahme durch den Verkäufer beurkunden. Diese Praxis wandte er ohne konkreten Sachgrund an, offenbar um den Käufer frühzeitig zu binden (und z.B. Zeit zur Finanzierung zu gewinnen). Eine solche planmäßige Aufspaltung ist grundsätzlich unzulässig, weil sie den Schutzzweck des Beurkundungsverfahrens untergräbt.

Das gesetzliche Beurkundungsverfahren (v.a. § 17 BeurkG) soll sicherstellen, dass alle Vertragsparteien gemeinsam vor dem Notar erscheinen, den vollständigen Vertragsinhalt gleichzeitig verhandeln und belehrt werden, bevor bindende Erklärungen abgegeben werden. Durch künstliche Aufteilung in zwei zeitversetzte Urkunden gehen Transparenz und Echtzeit-Verhandlung verloren. Insbesondere Verbraucher könnten so benachteiligt werden, weil sie z.B. an ein Angebot gebunden sind, ohne dass der Vertrag bereits vollständig beurkundet und erklärt worden ist. Die Notar-Richtlinien (hier: Landesnotarkammer Bayern, RL II.1 d)) verbieten die „planmäßige und missbräuchliche Aufspaltung“ von Verträgen – genau dies wurde dem Notar vorgehalten.

Zwar gibt es Ausnahmesituationen, in denen eine Aufspaltung zulässig sein kann (etwa bei echten Distanzgeschäften oder wenn bestimmte objektive Bedingungen noch nicht feststehen). Solche Gründe lagen hier aber nicht vor. Der Notar handelte offenbar nur auf Wunsch des Immobilienhändlers, um dessen Geschäftsmodell zu erleichtern. Für den Notar hätte kein sachlicher Rechtfertigungsgrund bestanden, das übliche Verfahren abzukürzen. Das BayObLG wertete die systematische Aufspaltung als Verstoß gegen die Pflicht zu unparteiischem und amtsangemessenem Verhalten (§ 14 Abs. 3 BNotO).

Merke: Notare dürfen das Beurkundungsverfahren nicht „gestalten“, um einer Partei taktische Vorteile zu verschaffen. Jegliche Umgehung von Verbraucherschutzvorschriften oder Aushöhlung des Übereilungsschutzes ist disziplinarrechtlich gefährlich. Im Zweifel sollte stets der komplette Vertrag in einem Termin beurkundet werden, sofern nicht absolut notwendige Gründe eine Teilung erzwingen.

Versteckte Klauseln in Bezugsurkunden – Transparenzgebot beachten

Ein weiterer Vorwurf betraf „versteckte Klauseln“ in Grundstückskaufverträgen. Der Notar hatte in zwei Fällen wesentliche Vereinbarungen nicht im Hauptvertragstext, sondern in einer Bezugsurkunde („Grundlagenurkunde“) ausgelagert. Konkret ging es um eine Vormerkung für eine Sicherungshypothek zugunsten der Baufirma, die in einer früheren Urkunde bewilligt worden war. Die Käufer – allesamt Verbraucher – waren sich dieser Belastung nicht bewusst, da die Klausel im Beurkundungstermin nicht ausdrücklich verlesen oder erläutert wurde.

Das Transparenzgebot verlangt jedoch, dass geschäftswesentliche Vertragsklauseln immer in der Haupturkunde deutlich gemacht werden. Eine missbräuchliche Auslagerung wichtiger Regelungen in andere Urkunden ist nach den Richtlinien verboten (vgl. RL Bayern II.2; § 13a BeurkG). Im Nachhinein waren die Käufer hier überrascht, als sie von der eingetragenen Hypothekenvormerkung erfuhren. Das Gericht sah darin eine Pflichtverletzung des Notars, da er eine für die Käufer nachteilige und überraschende Klausel faktisch „versteckt“ hatte, um kritischen Nachfragen im Termin aus dem Weg zu gehen. Auch dies verstößt gegen § 14 Abs. 3 BNotO, der Notaren gebietet, jeden Anschein von Intransparenz oder Parteilichkeit zu vermeiden.

Praxis-Hinweis: Notare sollten alle wesentlichen Abreden im Vertrag selbst offenlegen und erläutern. Die bloße Verweisung auf Anlagen oder Vorurkunden ist heikel, wenn darin nachteilige Bedingungen geregelt sind. Solche Klauseln müssen aktiv angesprochen werden, damit keine überraschenden Verpflichtungen „durch die Hintertür“ entstehen. Ansonsten droht der Vorwurf, der Notar habe seine Belehrungs- und Betreuungspflicht verletzt.

Vertretung von Verbrauchern – nur persönlich oder durch echte Vertrauensperson

Besonders klar stellte das BayObLG die Pflicht des Notars aus § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 1 BeurkG heraus: Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher persönlich erscheint. Wenn ein Verbraucher sich vertreten lässt, muss dies durch eine Vertrauensperson seines Lagers geschehen – nicht durch jemand aus der Gegenseite. Im entschiedenen Fall hatten mehrfach die Eltern der Verkäuferin als Vertreter für die Käufer bzw. Verkäufer (Verbraucher) im Termin gehandelt. Diese Eltern standen aber im Lager der unternehmerisch handelnden Partei (ihrer Tochter als Immobilienhändlerin) – sie waren also gerade keine neutralen Vertrauenspersonen der Verbraucher.

Das Gericht qualifizierte dies als vorsätzlichen Verstoß des Notars gegen seine Amtspflicht. Zwar ist § 17 Abs. 2a BeurkG formal als „Soll-Vorschrift“ formuliert, aber der Senat betonte, dass hieraus eine unbedingte Amtspflicht folgt. Ein Notar darf sich nicht damit begnügen, dass irgendeine Vollmacht vorliegt, sondern muss aktiv hinterfragen, ob der Vertreter wirklich eine Vertrauensperson des Verbrauchers ist. Im Zweifel hätte der Notar auf persönliches Erscheinen bestehen oder den Verbraucher zumindest selbst befragen müssen, ob er sich von dieser Person vertreten lassen will.

In den fraglichen Fällen hatte der Notar ohne Rücksprache mit den Verbrauchern beurkundet – ein klares Versäumnis. Er hätte erkennen können, dass die angeblichen Vertrauenspersonen (die Eltern) „in Wirklichkeit zur Gegenpartei gehörten“ und deshalb ungeeignet waren. Hier liegt ein klassischer Interessenkonflikt vor: Eine Person aus dem Lager des Verkäufers wird kaum objektiv die Interessen eines Käufer-Verbrauchers wahren. Genau solches Vorgehen soll § 17 Abs. 2a BeurkG verhindern.

Zusammengefasst: Bei Verbrauchergeschäften muss der Notar strikt auf unparteiische Vertretung achten. Ist der Verbraucher abwesend, darf nur eine Vertrauensperson im engeren Sinne (z.B. Anwalt, Familienmitglied des Verbrauchers, nicht jedoch der Gegenseite) für ihn auftreten. Andernfalls hat der Notar die Beurkundung abzulehnen. Diese Pflicht dient dem Verbraucherschutz und der Gewährleistung einer ordnungsgemäßen Belehrung des Verbrauchers.

Konsequenz: Entfernung aus dem Amtssitz als Warnschuss

Angesichts der Vielzahl und Schwere der Verstöße stand als mögliche Disziplinarmaßnahme sogar die Amtsenthebung (dauerhafte Entlassung des Notars) im Raum. Das BayObLG stellte fest, dass die Gleichgültigkeit des Notars einen schwerwiegenden Mangel an Verantwortung offenbare – eigentlich Grund genug für eine Entfernung aus dem Amt. Zudem hatten einige Betroffene durch die unredlichen Geschäfte erhebliche finanzielle Schäden erlitten.

Dennoch entschied der Senat, in einer Gesamtwürdigung eine mildere Maßnahme zu wählen. Zu Gunsten des Notars wurde berücksichtigt, dass die meisten Vorfälle lange zurücklagen (2006–2008) und er seither keine vergleichbaren Pflichtverletzungen mehr begangen hatte. Auch war er bisher disziplinarisch nicht vorbelastet und hatte bei der Aufklärung mitgewirkt (wenn auch ohne echte Einsicht). Unter diesen Umständen erschien eine Zwischenmaßnahme angemessen, „die zwischen einer Geldbuße und einer Amtsenthebung liegt“.

Die Wahl fiel auf die Entfernung aus dem bisherigen Amtssitz gemäß § 97 Abs. 2 S. 1 BNotO. Das bedeutet, der Notar darf an seinem bisherigen Standort nicht länger amtieren; ein Nachfolger wird dort bestellt, und er selbst müsste – wenn überhaupt – sich um eine neue Notarstelle an einem anderen Ort bemühen. Diese Versetzung soll als Warnschuss dienen: Sie macht deutlich, dass bei erneuten Verfehlungen der nächste Schritt die vollständige Amtsenthebung wäre. Gleichzeitig trägt sie der langen Verfahrensdauer und der Chance Rechnung, dass der Notar sein Verhalten künftig bessert.

Für die notarielle Praxis zeigt dieses Urteil, dass selbst langjährige Notare bei schweren Pflichtverletzungen empfindliche Konsequenzen bis hin zur Versetzung tragen müssen. Das Vertrauensverhältnis der Bürger in das Notaramt ist so essenziell, dass Gerichte auch drastische Schritte gehen, um die Integrität des Amtes zu sichern.

Praxistipps für Notare

Dieses Urteil mahnt Notarinnen und Notare, ihre Amtspflichten ernst zu nehmen. Insbesondere bei Immobiliengeschäften mit Verbrauchern sollten folgende Grundsätze beherzigt werden:

• Geschäft auf Unredlichkeit prüfen: Bei ungewöhnlichen Kaufpreisgestaltungen (extreme Aufschläge, Kettenverkäufe) ist Wachsamkeit geboten. Lieber einmal zu viel nachfragen oder notfalls ablehnen, als an einem Betrug oder Wuchergeschäft mitzuwirken. Der Notar muss die Beteiligten vor erkennbaren Übervorteilungen schützen.
• Verbraucher persönlich erscheinen lassen: Achten Sie darauf, dass Verbraucher nach Möglichkeit selbst im Termin anwesend sind. Wenn Vertretung nötig ist, verlangen Sie eine neutrale Vertrauensperson des Verbrauchers. Vertreter aus dem Lager der Gegenseite sind tabu – hier notfalls den Termin vertagen oder absagen.
• Vertragsklauseln offenlegen: Keine essenziellen Vereinbarungen „im Kleingedruckten“ verstecken. Alle für die Partei nachteiligen oder wichtigen Klauseln gehören in die Haupturkunde und werden vollständig vorgelesen und erläutert. Überraschende Belastungen (z.B. finanzielle Risiken, Sicherungshypotheken) sind unbedingt zu vermeiden, ansonsten liegt ein Pflichtenverstoß vor.
• Beurkundungsverfahren nicht umgehen: Praktiken wie das Aufspalten von Verträgen in Angebot/Annahme ohne sachlichen Grund sind zu unterlassen. Sie gefährden die Rechtssicherheit und können als Amtsmissbrauch gewertet werden. Halten Sie sich an die gesetzlichen Abläufe, um den vollen Schutz der Urkundsbeteiligten zu gewährleisten.

Alles in allem unterstreicht das BayObLG-Urteil, dass Notare für die Einhaltung der Form und Fairness der Geschäfte mitverantwortlich sind. Ein „laissez-faire“-Ansatz – wie im vorliegenden Fall die Aussage, man schulde nur die Urkunde, nicht aber Beratung – ist brandgefährlich. Die Notaraufsicht greift durch, wenn der Eindruck entsteht, ein Notar nehme seine Neutralitäts- und Beratungsfunktion nicht ernst. Die Entfernung aus dem Amtssitz ist hier ein deutliches Signal an die Notarschaft, dass dienstliche Gleichgültigkeit nicht toleriert wird. Ein Notar tut gut daran, schon im täglichen Geschäft alle Vorschriften strikt einzuhalten, damit er gar nicht erst ins Visier eines Disziplinarverfahrens gerät.