Notarielle Amtshaftung bei unklarer Vorkaufsrechtsklausel – BGH zum gemeindlichen Vorkaufsrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 12. März 2026 (Az. III ZR 182/25) wichtige Maßstäbe für Notarinnen und Notare gesetzt, die Grundstückskaufverträge mit Klauseln zum gemeindlichen Vorkaufsrecht beurkunden. Im entschiedenen Fall enthielt der Kaufvertrag eine Regelung, wonach bestimmte Rechtsfolgen eintreten, falls die Stadt „ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht“ ausübt. Diese Formulierung erwies sich als unklar, da offenblieb, unter welchen Voraussetzungen genau die vertraglich vorgesehenen Folgen greifen sollten. Die Unklarheit führte zu einem Rechtsstreit über die Wirksamkeit der Vorkaufsrechtsausübung und verzögerte die Kaufpreiszahlung um rund zwei Jahre. Der Verkäufer erlitt hierdurch einen Verzögerungsschaden von ca. 360.000 € und verlangte Schadensersatz vom Notar. Der BGH bestätigte die Amtspflichtverletzung des Notars und präzisierte dabei mehrere Aspekte der notariellen Haftung: die Pflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG, die Anforderungen an klare Klauseln zu § 24 und § 26 BauGB, die Schutzwirkung dieser Pflichten für die Vertragsparteien, die Bedeutung unklarer Formulierungen für die Haftung (insbesondere hinsichtlich von Verzögerungsschäden) und die Beweislast des Geschädigten für die haftungsausfüllende Kausalität. Im Folgenden werden diese Punkte ausführlich dargestellt und praktische Hinweise für Notarinnen und Notare gegeben.

Amtspflichten des Notars nach § 17 Abs. 1 BeurkG

Notarinnen und Notare haben bei der Beurkundung strenge Amtspflichten. Zentral ist § 17 Abs. 1 Beurkundungsgesetz (BeurkG): „Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben.“. Zudem hat er darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden. Diese Pflicht zur klaren und unmissverständlichen Vertragsgestaltung gilt insbesondere bei komplizierten Regelungen wie dem gemeindlichen Vorkaufsrecht, wo Rechtsfolgen von gesetzlichen Bedingungen abhängen. Der Notar muss hier den Willen der Parteien ermitteln und sicherstellen, dass die vertragliche Klausel den rechtlichen Hintergrund richtig abbildet und keine Fehlvorstellungen verursacht.

Im vorliegenden BGH-Fall wurde genau diese Kernpflicht verletzt. Der Notar hatte eine Klausel zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorgeschlagen und beurkundet, die nicht eindeutig war. Dadurch hat er seine Amtspflichten aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt. Konkret fehlte es an einer klaren Aussage, wann die vorgesehenen Rechtsfolgen (Ausschluss von Ansprüchen und Rücktrittsrecht im Kaufvertrag) eintreten sollten. Aus notarieller Sicht war dies ein erhebliches Versäumnis in der Prüfungs- und Belehrungspflicht. Ein Notar muss die Beteiligten darüber aufklären, unter welchen Voraussetzungen ein gemeindliches Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann und was dies für den Vertrag bedeutet. Unterlässt er diese Aufklärung oder gestaltet die Klausel missverständlich, erfüllt er seine Amtspflicht nicht. Insgesamt unterstreicht das Urteil, dass gründliche Beratung und präzise Vertragsformulierung essenzieller Teil der Amtspflichten sind – Notarinnen und Notare tragen die Verantwortung dafür, rechtliche Komplexität in klare Vertragsregelungen zu übersetzen.

Klare und unmissverständliche Klauseln zum Vorkaufsrecht (§§ 24 und 26 BauGB)

Der BGH bemängelte im Urteil ausdrücklich die Unklarheit der beurkundeten Klausel zum gesetzlichen Vorkaufsrecht der Gemeinde. Eine solche Klausel muss klarstellen, unter welchen Bedingungen sie greift. Hintergrund sind die gesetzlichen Regelungen in §§ 24 und 26 BauGB:

§ 24 BauGB räumt der Gemeinde unter bestimmten städtebaulichen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht beim Grundstückskauf ein (z.B. für Grundstücke in Sanierungsgebieten oder sozialen Erhaltungsgebieten, wie im entschiedenen Fall). Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht dem Grunde nach zu.

§ 26 BauGB wiederum nennt die Fälle, in denen das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, selbst wenn § 24 an sich einschlägig wäre. Beispielsweise kann die Gemeinde kein Vorkaufsrecht ausüben, wenn das Grundstück an nahe Verwandte des Verkäufers verkauft wird, bei Verkäufen an Ehegatten oder für bestimmte öffentliche oder kirchliche Zwecke. In solchen Konstellationen darf die Gemeinde das Recht nicht ausüben.

Vor diesem gesetzlichen Hintergrund genügt es nicht, im Vertrag pauschal auf das „zustehen“ eines Vorkaufsrechts abzustellen. Eine Klausel wie „falls die Stadt ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht ausübt“ bleibt zweideutig, solange nicht erkennbar ist, ob damit jede Ausübung gemeint ist oder nur eine rechtmäßige, wirksame Ausübung. Genau diese Unterscheidung war in der beurkundeten Klausel nicht deutlich. Der BGH stellte klar, dass eine solche Formulierung unzureichend ist: Der Notar verletzt seine Amtspflichten, wenn er eine Regelung vorschlägt und beurkundet, aus der nicht deutlich wird, ob die Rechtsfolgen bereits eintreten, sobald der Gemeinde das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB zusteht, oder ob zusätzlich erforderlich ist, dass dessen Ausübung nicht nach § 26 BauGB ausgeschlossen ist. Mit anderen Worten: Die Klausel muss eindeutig regeln, dass die vertraglichen Folgen nur bei einer wirksamen Vorkaufsrechtsausübung eintreten, also nur dann, wenn der Gemeinde das Recht zusteht und sie es rechtlich zulässig ausüben darf.

Der Notar hätte hier für Eindeutigkeit sorgen müssen. In der Praxis bedeutet dies, dass beim Formulieren einer Vorkaufsrechtsklausel folgende Punkte ausdrücklich geklärt werden sollten:

• Tatbestand der Ausübung: Klare Definition, was als Ausübung gilt. Empfehlenswert ist etwa die Formulierung, dass die Rechtsfolgen nur greifen, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht wirksam ausübt, d.h. innerhalb der Frist und im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 24 BauGB) und nicht ausgeschlossen nach § 26 BauGB. So wird sichergestellt, dass nur eine rechtmäßige Inanspruchnahme des Rechts den Vertrag beeinflusst.
• Rechtsfolgen bei Ausübung: Transparent darstellen, was im Falle der (wirksamen) Ausübung passiert (z.B. automatische auflösende Bedingung des Kaufvertrags, vertragliches Rücktrittsrecht für Verkäufer und Käufer, Ausschluss von Erfüllungsansprüchen etc.). Diese sollten an den klar definierten Tatbestand anknüpfen.
• Umgang mit unwirksamen Ausübungen: Gegebenenfalls regeln, was geschieht, wenn die Gemeinde zwar versucht, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, dies aber rechtlich unwirksam ist (weil z.B. ein Ausschlussgrund nach § 26 BauGB vorliegt). Eine Möglichkeit wäre, vorsorglich festzulegen, dass bereits die Erklärung der Gemeinde zum Rücktrittsrecht berechtigt, um zeitliche Verzögerungen zu vermeiden – auf diesen Ansatz wird unten noch eingegangen.

Der BGH betonte, dass vom Notar „eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung“ zum Vorkaufsrecht erwartet wird. Dies entspricht exakt dem gesetzlichen Gebot aus § 17 Abs. 1 BeurkG, die Erklärungen klar und unzweideutig wiederzugeben und Zweifel auszuschließen. Im Ergebnis müssen Notarinnen und Notare bei Vorkaufsrechtsklauseln größte Sorgfalt walten lassen: Unpräzise Standardformulierungen reichen nicht aus, wenn sie Raum für verschiedene Interpretationen lassen. Die Klausel sollte verständlich machen, ob sie an das bloße Bestehen des Vorkaufsrechts anknüpft oder an dessen wirksame Ausübung – im Zweifel ist Letzteres gemeint, da nur eine rechtmäßige Ausübung den Kaufvertrag tatsächlich verdrängt. Alles andere führt zu Unsicherheiten, wie der Fall gezeigt hat.

Schutzwirkung der Amtspflichten zugunsten der Vertragsparteien

Notarielle Amtspflichten – insbesondere die Prüfungs- und Belehrungspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG – dienen nicht abstrakten Zwecken, sondern schützen die konkreten Interessen der Vertragsparteien. Der BGH hat ausdrücklich hervorgehoben, dass die Pflichten des Notars bei der Gestaltung einer Vorkaufsrechtsklausel die Interessen von Käufer und Verkäufer an einer rechtssicheren und verzögerungsschädenfreien Regelung schützen. Mit anderen Worten: Es gehört zum Schutzzweck dieser Amtspflichten, die Parteien vor finanziellen Nachteilen und Rechtsnachteilen zu bewahren, die aus unklaren Vertragsgestaltungen entstehen könnten.

Im entschiedenen Fall waren beide Vertragsparteien von der unklaren Klausel betroffen: Der Verkäufer erhielt den Kaufpreis erst Jahre verspätet, der Käufer sah seinen Erwerb durch das Vorkaufsrecht gefährdet und sah sich zu einem Rechtsstreit gegen die Gemeinde veranlass. Genau solche Probleme sollen durch notarielle Sorgfalt verhindert werden. Die Schutzwirkung erstreckt sich dabei auf alle Parteien der Urkunde (Urkundsbeteiligte). Der Notar ist kraft Amts verpflichtet, neutrale Betreuung sicherzustellen (§ 14 BNotO) und auf beiden Seiten Schaden abzuwenden. Werden diese Pflichten verletzt, können die geschädigten Parteien den Notar bzw. den Staat (in dessen Dienst der Notar handelt) auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Rechtsdogmatisch handelt es sich um eine drittschützende Amtspflicht: § 17 Abs. 1 BeurkG ist gerade dazu da, die Beteiligten vor Fehlentscheidungen und -entwicklungen zu schützen. Entsprechend hatte der Verkäufer als Geschädigter hier einen Anspruch dem Grunde nach aus Amtshaftung, weil sein Schaden genau aus dem Risiko resultierte, vor dem ihn eine ordnungsgemäße notarielle Vertragsgestaltung bewahren sollte.

Zum Schutzumfang zählt in solchen Fällen auch, dass die Beteiligten nicht in die Lage kommen, doppelten Ansprüchen ausgesetzt zu sein. In der Literatur wird hervorgehoben, dass eine Vorkaufsrechtsklausel so gestaltet sein muss, dass der Verkäufer nicht gleichzeitig von Käufer- und Gemeinde auf Übereignung oder Erfüllung in Anspruch genommen werden kann (Schutz vor widersprüchlichen Verpflichtungen). Dieses Risiko besteht etwa, wenn unklar ist, ob der Kaufvertrag bei Vorkaufsrechtsausübung automatisch erlischt oder nicht – im schlimmsten Fall behauptet der Käufer, der Vertrag bestehe fort, während die Gemeinde das Grundstück beansprucht. Eine sorgfältige notarielle Gestaltung verhindert solche Kollisionslagen. Der BGH stellte jedoch klar, dass der Schutzbereich hier nicht endet: Darüber hinaus müssen Notare die Parteien auch vor wirtschaftlichen Verzögerungsschäden bewahren, die durch unnötige Unklarheiten entstehen. Genau darum ging es vorliegend – die späte Kaufpreiszahlung infolge der Rechtsunsicherheit gehört mit zum vom Notar abzusichernden Gefahrenbereich.

Zwischenfazit: Die Amtspflichten des Notars aus § 17 Abs. 1 BeurkG wirken zugunsten der Vertragspartner. Verletzt der Notar diese Pflichten, können die geschädigten Parteien im Rahmen der notariellen Amtshaftung Ersatz verlangen (gesetzlich verankert in § 19 Abs. 1 BNotO i.V.m. § 839 BGB und Art. 34 GG). In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass der BGH in diesem Urteil auch klargestellt hat, dass keine „anderweitige Ersatzmöglichkeit“ (§ 19 Abs. 1 S. 2 Halbs. 1 BNotO) vorliegt, auf die der Notar verweisen könnte: Ein etwaiger Regressanspruch des Verkäufers gegen seinen eigenen Anwalt, der einen Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt nicht offengehalten hatte, zählt nicht als vorrangige Ersatzmöglichkeit. Die geschädigte Vertragspartei darf sich also unmittelbar an den Notar halten – der Schutzzweck der verletzten Amtspflicht umfasst ihren Schaden.

Haftungsrechtliche Bedeutung unklarer Vertragsformulierungen (Verzögerungsschäden)

Unklare Vertragsformulierungen sind kein Kavaliersdelikt, sondern bergen erhebliches Haftungspotential für Notarinnen und Notare. Der vorliegende Fall führt eindrücklich vor Augen, welche Folgen eine unpräzise Klausel haben kann: Es kam zu einem Streit darüber, ob die Gemeinde das Grundstück wirksam erwerben konnte, was wiederum die Fälligkeit des Kaufpreises blockierte. Der Verkäufer hatte über zwei Jahre weder den Kaufpreis vom ursprünglichen Käufer noch Sicherheit darüber, ob die Gemeinde letztlich eintreten würde. Solche Verzögerungsschäden (entgangene Zinsen, Finanzierungskosten, entwertetes Kapital über die Zeit etc.) sind für die Betroffenen gravierend – und vorhersehbar, wenn ein Vertrag bewusst oder unbewusst in einen schwebenden Zustand gerät.

Für die notarielle Haftung ist entscheidend, dass solche Schäden dem Notar zugerechnet werden können, wenn sie gerade durch die Pflichtverletzung ermöglicht wurden. Im Urteil betont der BGH, dass die verspätete Kaufpreiszahlung infolge der rechtlichen Unsicherheit über die Wirksamkeit der Vorkaufsrechtsausübung erfolgte und der daraus resultierende Schaden daher im Schutzbereich der verletzten Amtspflicht liegt. Hätte der Notar pflichtgemäß gehandelt – insbesondere durch Belehrung der Parteien und Beurkundung einer klaren, unzweideutigen und dem Parteiwillen entsprechenden Regelung –, dann wäre der Schaden nicht entstanden. Genau dieser Vergleich zum hypothetischen pflichtgemäßen Alternativverhalten markiert haftungsrechtlich den Kausalzusammenhang: Die unklare Klausel war mitursächlich für die Verzögerung und den Schaden. Somit haftet der Notar für die finanziellen Nachteile, die aus dem vom Notar zu verantwortenden Schwebezustand resultierten.

Im konkreten Fall sah der Vertrag für den Fall der Vorkaufsrechtsausübung zwar ein Rücktrittsrecht der Parteien und den Ausschluss bestimmter Ansprüche vor. Doch gerade weil unklar war, ob diese Folgen schon bei jedem Ausübungsverlangen der Gemeinde oder nur bei einer rechtmäßigen Ausübung eintreten, zögerte die Käuferseite, den Rücktritt zu erklären, und entschied sich, zunächst gerichtlich klären zu lassen, ob die Stadt zum Vorkauf berechtigt war. Diese juristische Hängepartie führte zur Blockade. Praxishinweis: Hier zeigt sich, dass halbklare Klauseln sogar schädlicher sein können als ganz fehlende: Sie verleiten womöglich zu Streit, weil jede Seite die Unklarheit zu ihren Gunsten auslegen möchte. Ein Notar, der solch eine Klausel formuliert, schafft eine Konfliktquelle und riskiert, wegen der resultierenden Schäden in Anspruch genommen zu werden.

Noch schwerwiegendere Konsequenzen sind denkbar: Unklare oder fehlerhafte Vertragsgestaltungen können auch zur Nichtigkeit oder Unwirksamkeit einzelner Abreden führen, was weitere Schäden (etwa durch Rechtsstreitigkeiten oder notwendige Vertragsanpassungen) verursacht. Auch dafür kommt der Notar in Haftung, wenn die Fehlerhaftigkeit auf mangelnder Belehrung oder unzureichender Prüfung beruht. So hat der BGH bereits früher entschieden, dass Notare haften, wenn sie z.B. die Beteiligten nicht auf bestimmte gesetzliche auflösende Bedingungen hinweisen und dadurch ein Vertrag unbeabsichtigt wirksam bleibt oder umgekehrt vorzeitig endet. Unklare Klauseln zum Vorkaufsrecht sind ein solcher Fallstrick.

Zusammenfassend gilt: Notarielle Vertragsklarheit ist nicht nur eine Frage guter Urkundsgestaltung, sondern auch essentiell zur Haftungsvermeidung. Ein Vertrag, der eindeutige Regelungen enthält, lässt den Parteien keinen Interpretationsspielraum – dadurch werden zeitaufwändige Streitigkeiten und daraus folgende Schäden vermieden. Werden dagegen Klauseln offen gelassen oder missverständlich formuliert, geht dies im Zweifel zu Lasten des Notars. Die Gerichte werden im Schadensfall fragen: Wäre der Schaden bei einer pflichtgemäß klaren Vertragsgestaltung vermieden worden? Wenn ja, muss der Notar Ersatz leisten.

Beweislast des Geschädigten bei der haftungsausfüllenden Kausalität

Nachdem eine Amtspflichtverletzung festgestellt ist (haftungsbegründende Kausalität), stellt sich im Amtshaftungsrecht stets die Frage, ob und inwieweit diese Pflichtverletzung den geltend gemachten Schaden tatsächlich verursacht hat (haftungsausfüllende Kausalität). Im Notarhaftungsfall bedeutet dies: Der Geschädigte (z.B. der Verkäufer) muss darlegen, dass und wie der Schaden ohne die Pflichtverletzung des Notars nicht eingetreten wäre. Hierbei gelten die allgemeinen Beweislastregeln – und der BGH hat diese im Urteil vom 12.03.2026 nochmals klar herausgestellt.

Das Berufungsgericht (OLG) hatte ursprünglich angenommen, den Notar treffe die Darlegungs- und Beweislast, welche Vertragsformulierung die Parteien bei pflichtgemäßer Beratung gewählt hätten und ob damit der Schaden vermieden worden wäre. Diese Sicht wies der BGH entschieden zurück: Nicht der Notar, sondern der Geschädigte trägt das Risiko, die hypothetische Situation ohne Pflichtverletzung zu beweisen. Konkret liegt es also am Kläger, im Prozess plausibel zu machen, welche alternative Klausel oder welches andere Vorgehen der Notar bei ordnungsgemäßer Amtsführung empfohlen hätte und dass bei Befolgung dieses Rats der Schaden (hier: die Verzögerung des Kaufpreiserhalts) entfallen wäre.

In der Praxis ist dieser Nachweis naturgemäß schwierig, da er einen hypothetischen Kausalverlauf betrifft. Allerdings gibt es zugunsten des Geschädigten gewisse Beweiserleichterungen: So hat die Rechtsprechung anerkannt, dass im Regelfall davon ausgegangen werden kann (Anscheinsbeweis), dass die Parteien dem vom Notar geschuldeten Rat gefolgt wären, wenn er denn erteilt worden wäre. Mit anderen Worten: Hätte der Notar rechtzeitig auf die Unklarheit hingewiesen und eine sicherere Klausel vorgeschlagen, so kann man typischerweise unterstellen, dass vernünftige Parteien diese Empfehlung angenommen hätten – schließlich haben alle Beteiligten ein Interesse an Rechtssicherheit. Dieses Indiz entbindet den Kläger aber nicht davon darzulegen, welche alternative Gestaltung in Betracht gekommen wäre. Er muss aufzeigen, wie eine klare Vertragsklausel ausgesehen haben könnte (etwa: die Klausel hätte ausdrücklich verlangt, dass die Ausübung der Stadt wirksam und nicht nach § 26 BauGB ausgeschlossen ist) und warum bei einer solchen Klausel die Stadt das Vorkaufsrecht gar nicht erst geltend gemacht hätte bzw. der Käufer keinen Streit begonnen hätte. Gelingt diese Darlegung, so ist die haftungsausfüllende Kausalität schlüssig dargetan. Der Notar kann seinerseits versuchen, diese Kausalität zu erschüttern, etwa indem er darlegt, dass auch eine andere Formulierung den Schaden nicht verhindert hätte (theoretisch z.B., wenn die Parteien dann gar keinen Vertrag geschlossen oder auf andere Weise einen vergleichbaren Schaden erlitten hätten – was in der Praxis selten überzeugend sein dürfte).

Der BGH hat in Fortführung seiner früheren Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt. v. 15.06.2023 – III ZR 44/22) bekräftigt, dass die Beweislastverteilung konsequent beim Geschädigten bleibt. Für Notarinnen und Notare bedeutet dies zwar, dass im Prozess dem Kläger einiges abverlangt wird; jedoch darf man sich nicht in falscher Sicherheit wiegen: Die Gerichte legen die Maßstäbe an die Kausalität großzügig zugunsten des Geschädigten aus, sofern plausibel ist, dass ein pflichtgemäß handelnder Notar den Schaden abgewendet hätte. In der Entscheidung vom 12.03.2026 unterstreicht der BGH jedenfalls, dass das OLG den falschen Ansatz gewählt hatte, als es dem Notar die Beweislast für die hypothetische alternative Vertragsgestaltung aufbürden wollte. Nun muss das OLG (nach Zurückverweisung) prüfen, ob der Kläger seiner Beweislast genügt – d.h. ob er ausreichend schlüssig dargelegt hat, dass eine eindeutig formulierte Klausel das Verfahren anders verlaufen und den Schaden nicht entstehen ließe.

Merke: Aus Notarsicht ist es immer besser, es gar nicht erst auf solche hypothetischen Debatten ankommen zu lassen. Die beste Haftungsprophylaxe ist die Einhaltung der Amtspflichten und eine einwandfreie Vertragsgestaltung, denn im Nachhinein über Kausalitätsvermutungen zu streiten, ist aufwendig und mit ungewissem Ausgang. Gleichwohl sollten Geschädigte wissen, dass sie im Prozess die entscheidenden Schritte alternativ aufzeigen müssen – was oft durch Sachverständige oder erfahrene Notare als Zeugen unterstützt wird, die darlegen, welche Gestaltung üblich und geboten gewesen wäre.

Praxishinweise zur Vermeidung von Haftungsfällen

Angesichts der BGH-Entscheidung sollten Notarinnen und Notare bei Immobilienkaufverträgen mit potentiellem gemeindlichem Vorkaufsrecht besonders umsichtig vorgehen. Nachfolgend einige praktische Hinweise, um vergleichbare Haftungsfälle zu vermeiden:

• Vorkaufsrechtsprüfung vorab: Ermitteln Sie vor oder spätestens bei der Beurkundung, ob der verkaufte Grundbesitz einem gemeindlichen Vorkaufsrecht unterliegt. Fragen Sie den Verkäufer nach einschlägigen Bebauungsplänen, Sanierungsgebieten oder Erhaltungssatzungen (§ 24 BauGB). In der Regel wird ein Negativzeugnis (Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde) vom Vertragspartner beigebracht oder über das Notariat eingeholt. Wenn absehbar ist, dass die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausüben könnte, ist besondere Sorgfalt geboten.
• Präzise Vertragsklausel formulieren: Verwenden Sie keine unklaren Standardformulierungen, sondern passen Sie die Klausel an den konkreten Fall an. Kernpunkte der Klausel sollten sein:

• Eine eindeutige Bedingung, wann der Vertrag hinfällig wird oder abgeändert wird (z.B. „für den Fall, dass die Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausübt“). Ergänzen Sie idealerweise in Klammern oder im Nachsatz, was wirksam bedeutet, etwa: „d.h. dass das Vorkaufsrecht besteht (§ 24 BauGB) und die Ausübung nicht nach § 26 BauGB ausgeschlossen ist“. Damit ist klar, dass nur eine rechtmäßige Ausübung erfasst ist – reine Streitbehauptungen der Gemeinde lösen die Rechtsfolgen nicht aus.
• Die vorgesehenen Rechtsfolgen (Rücktrittsrechte, Vertragsauflösung, Zahlungsverpflichtungen, Kostentragung etc.) sollten vollständig und verständlich dargestellt werden. Achten Sie darauf, alle Parteienrechte abzuwägen (z.B. keine einseitige Benachteiligung einer Partei durch die Klausel, sonst drohen ggf. Nichtigkeitsprobleme).

• Beispielhafte Klarstellung: „Die Vertragsparteien vereinbaren für den Fall der wirksamen Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (§§ 24, 26 BauGB) durch die Stadt ein gegenseitiges Rücktrittsrecht. Mit Ausübung des Rücktrittsrechts sind bereits entstandene vertragliche Ansprüche (z.B. auf Übereignung oder Kaufpreiszahlung) ausgeschlossen. Übt die Stadt das Vorkaufsrecht nicht oder unwirksam aus, bleibt der Vertrag unverändert bestehen.“ – Eine solche Formulierung schließt Interpretationsspielräume.
• Beratung und Protokollierung: Erklären Sie den Beteiligten mündlich die Bedeutung der Klausel und die gesetzlichen Hintergründe. Weisen Sie explizit darauf hin, welche Konsequenzen eintreten, wenn die Gemeinde von ihrem Recht Gebrauch macht, und was „wirksam“ in diesem Zusammenhang heißt. Fragen Sie nach, ob die Parteien die Klausel verstanden haben, und protokollieren Sie gegebenenfalls eine entsprechende Belehrung. Damit erfüllen Sie § 17 Abs. 1 BeurkG und verhindern, dass später behauptet wird, man sei sich der Tragweite nicht bewusst gewesen.
• Verzögerungsrisiken minimieren: Sollte ein Vorkaufsrecht im Raum stehen, bemühen Sie sich um Mechanismen, die zeitliche Verzögerungen reduzieren. Ein Vorschlag aus der notariellen Fachliteratur ist etwa, das vertragliche Rücktrittsrecht bereits an die bloße Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts zu knüpfen. Durch eine solche Klausel könnten die Parteien sofort reagieren, sobald die Gemeinde die Ausübung erklärt – unabhängig davon, ob diese letztlich rechtswirksam ist. Dies vermeidet einen Schwebezustand: Die Vertragsparteien wissen rasch, woran sie sind, und der Verkäufer kann sich zeitnah anderweitig orientieren, ohne zwei Jahre auf Klarheit zu warten. Allerdings sollte eine derart weitgehende Klausel gut überlegt sein, da sie den Käufer benachteiligt, wenn die Gemeinde unberechtigt agiert. Alternativ kann man überlegen, eine Frist zu setzen, binnen derer die Parteien nach Erklärung der Gemeinde ihr Rücktrittsrecht ausüben müssen, um keine Zeit zu verlieren.
• Standardklauseln regelmäßig überprüfen: Oft verwenden Notariate Musterklauseln für Vorkaufsrechtsfälle. Nach diesem BGH-Urteil sollte man vorhandene Muster kritisch prüfen und ggf. anpassen. Insbesondere Formulierungen wie „ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht ausübt“ sind problematisch, wenn nicht erläutert wird, was genau gemeint ist. Passen Sie Standardtexte so an, dass sie den aktuellen Anforderungen der Rechtsprechung genügen – also klar zwischen bestehendem und wirksam ausgeübtem Recht unterscheiden. Gegebenenfalls können Sie in einem Nebensatz die Bezugnahme auf § 24 und § 26 BauGB aufnehmen, um jeden Zweifel auszuräumen.
• Haftungsprävention durch Dokumentation: Sollte trotz aller Sorgfalt später ein Streit entstehen, ist es für den Notar entlastend, wenn er eine gründliche Dokumentation vorweisen kann. Halten Sie daher Belehrungen, Rückfragen der Parteien und deren Entscheidungen (z.B. bewusster Verzicht auf bestimmte Absicherungen) in der Urkunde oder in einer Aktennotiz fest. Dies kann im Haftungsprozess beweisen, dass Sie Ihrer Amtspflicht nachgekommen sind und ggf. eine suboptimale Klausel auf ausdrücklichen Wunsch der Parteien zurückging. Im Idealfall kommt es gar nicht erst soweit – doch im Konfliktfall sind schriftliche Nachweise Gold wert.

Das Urteil des BGH vom 12.03.2026 mahnt Notarinnen und Notare, bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen äußerste Sorgfalt auf verständliche und rechtssichere Vertragsklauseln zu verwenden. Gerade die Regelung des gemeindlichen Vorkaufsrechts erfordert präzise Formulierungen unter Berücksichtigung der §§ 24, 26 BauGB. Unklare Klauseln verletzen die Amtspflichten aus § 17 Abs. 1 BeurkG und können zu erheblichen Haftungsansprüchen führen, denn sie gefährden die Interessen der Parteien an einem sicheren Vertrag und an der Vermeidung von Verzögerungsschäden. Notarinnen und Notare sollten diese Entscheidungen zum Anlass nehmen, ihre Vertragsmuster zu überarbeiten und ihre Belehrungspraxis ggf. zu intensivieren. So lässt sich das Risiko von Amtshaftungsfällen deutlich verringern – zum Wohl der Urkundsbeteiligten und des Notars selbst.