Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.12.2020 zum Aktenzeichen VIII ZR 238/18 entschieden, dass ein ehemaliger Mieter einer Wohnung seinen ehemaligen Vermieter auf Schadensersatz wegen einer unberechtigten, auf vorgetäuschten Eigenbedarf gestützten Kündigung in Anspruch nehmen kann.
Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis und machte geltend, die Wohnung werde für die Tochter eines ihrer Gesellschafter benötigt.
Der Vermieter klagte gegen den Mieter und in dem Verfahren wurde ein Vergleich geschlossen, der den Auszug und einen konkreten Termin benannte.
Die Tochter des Gesellschafters der Beklagten zog nicht in die Wohnung ein.
Der Kläger macht geltend, der Eigenbedarf sei von Anfang an nur vorgetäuscht gewesen; zudem habe es die Beklagte jedenfalls versäumt, ihn darauf hinzuweisen, dass der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. Hierauf gestützt nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch.
Der Vermieter verletzt seine vertraglichen Pflichten und ist dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Kündigung des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) stützt oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert.
Diese Hinweispflicht besteht jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Lediglich über einen vor diesem Zeitpunkt eingetretenen Wegfall des Eigenbedarfs hat der Vermieter den Mieter zu unterrichten. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Parteien – wie hier – in dem der Kündigung nachfolgenden Räumungsrechtsstreit einen Vergleich schließen, wonach sich der Mieter bis zu einem bestimmten Termin zum Auszug aus der Wohnung verpflichtet.
Der Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) löst dann eine Hinweispflicht des Vermieters aus, wenn er bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eingetreten ist. Nur in einem solchen Fall ist der Vermieter mit Rücksicht auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) gehindert, sich angesichts des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch bestehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen.
Der Senat hat entschieden, dass es eine nachvertragliche Hinweispflicht des Vermieters nicht gibt, sondern eine solche nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht. Dies hat er maßgebend darauf gestützt, dass eine zeitliche Ausdehnung der Hinweispflicht über das Ende des Mietverhältnisses hinaus mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes nicht zu vereinbaren wäre.
Nach diesen Maßstäben musste die Beklagte den Kläger nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und nicht bis zum Ablauf der vergleichsweise vereinbarten Räumungsfrist über einen Wegfall des Eigenbedarfs unterrichten.
Die vorgenannten Aspekte der Rechtssicherheit und des effektiven Rechtsschutzes greifen auch in dem Fall ein, in welchem über die Räumungsklage des Vermieters nicht gerichtlich entschieden wurde, sondern die Parteien sich im Wege eines Vergleichs über den Zeitpunkt des Auszugs des Mieters verständigen.