Das Amtsgericht München hat mit Endurteil vom 20.12.2022 zum Aktenzeichen 411 C 10539/22 entschieden, dass ein Mieter vom Vermieter die Zustimmung zur Überlassung der Mietwohnung an Flüchtlinge benötigt.
Der Kläger begehrt von den Beklagten die Erlaubnis, den Gebrauch seines von ihm angemieteten Einfamilienhauses teilweise an 2 Asylbewerber aus der Ukraine zu überlassen.
Zwar scheitert der Anspruch auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung nicht an der vertraglichen Regelung, wonach eine Untervermietung ausgeschlossen wurde. Die Regelung in Ziffer 18.7 des Mietvertrags: „Der Vermieter schließt eine Untervermietung aus. Sollte es zu diesem Punkt Gesprächsbedarf geben wird diese im Vorfeld genau besprochen und definiert. Mit Herrn P wurde vereinbart, dass er an seine Firma Räume und Kellerräume vermieten darf.“, verstößt gegen § 553 Abs. 3 BGB und ist somit unwirksam, unabhängig davon, ob es sich hierbei um eine individualvertragliche Vereinbarung oder eine bloße AGB-Regelung handelt. Auch ist es vom Kläger grundsätzlich nicht treuwidrig, sich bereits kurz nach Abschluss des Mietvertrages auf die Unwirksamkeit der Regelung zu berufen, da andernfalls der Schutzzweck der Vorschrift leerlaufen würde. Insoweit ist es auch nicht entscheidend, ob der Kläger vor Vertragsschluss den Vermietern zugesagt hatte, nicht unterzuvermieten mit Ausnahme einer Untervermietung an seine Firma.
Voraussetzung für einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung ist jedoch ein berechtigtes Interesse des Mieters hierzu, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein muss.
Der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten ist nach dem Rechtsentscheid des BGH vom 3.10.1984 zu § 549 Abs. 2 BGB a.F. nicht ausreichend.
Das berechtigte Interesse kann sich um ein wirtschaftliches oder persönliches Interesse handeln, das erst nach Abschluss des Mietverhältnisses aufgetreten sein muss.
So kann nach der Rechtsprechung des BGH die Absicht des Mieters nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben, ein solches Interesse begründen.
Vorliegend hat der Kläger jedoch von vornherein ein großes Haus nur für sich und seine beiden minderjährigen Kinder angemietet. Die umfangreiche Wohnfläche ist nicht durch ein nachträgliches Ereignis für den Kläger zum Teil überflüssig geworden.
In den 3 Monaten seit Mietbeginn bis zur Aufnahme von Flüchtlingen ist vielmehr in den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Klägers keine Änderung eingetreten, zumindest wurden solche vom Kläger nicht vorgetragen.
Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse wäre z.B. zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren möchte, weil nach Anmietung der Mietsache Personen, mit denen bisher die Mietkosten geteilt wurden, weggefallen sind. Die Absicht, durch eine Untervermietung selbst Gewinn zu erzielen, rechtfertigt dagegen eine Untervermietung gegen den Willen des Vermieters nicht.
Ein berechtigtes persönliches Interesse könnte z.B. auch die Notwendigkeit sein, nach einem langjährigen Mietverhältnis nunmehr im Alter eine schnell erreichbare Pflegeperson bei sich zu haben.
Ein weiterer typischer Fall, in dem eine Untervermietung zulässig sein kann, liegt vor, wenn ein Mieter vorübergehend berufsbedingt abwesend sein muss, in der Zwischenzeit aber nicht die Wohnung verlieren möchte, andererseits aber nicht in der Lage ist, doppelten Mietzins zu bezahlen.
Alle diese berechtigten Interessen betreffen aber Umstände des Mieters selbst, nicht Umstände von dritten Personen wie z.B. Flüchtlingen.
Das Interesse an der Überlassung hat in einem Zusammenhang zu stehen mit dem Zweck des Wohnraummietvertrages. Maßgebliches Ziel des § 553 Abs. 1 S.1 BGB ist es, dem Mieter die Wohnung als Lebensmittelpunkt zu erhalten, nachdem sich bestimmte private Umstände bei ihm nach Abschluss des Mietvertrags so geändert haben, dass der Erhalt der Wohnung gefährdet ist.
Vorliegend fehlt es sowohl an einer derartigen Änderung der persönlichen Umstände, als auch an einer Änderung nach Abschluss des Mietvertrags.
Auch vor der Anmietung des streitgegenständlichen Hauses gab es in Deutschland bereits Flüchtlinge aus vielen verschiedenen Ländern. Selbst ukrainische Flüchtlinge gab es bereits vor diesem Zeitpunkt.
Die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB wurde nicht geschaffen, damit der Mieter die Interessen anderer Personen wahrnehmen kann, sondern der Vermieter sollte danach ausnahmsweise eine Untervermietung des Mieters erlauben müssen, wenn sich nach Anmietung die persönlichen und/oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters so geändert haben, dass er die Wohnung aufgeben müsste, wenn ihm eine Untervermietung nicht gestattet wird.
Auch ist vom Gesetzgeber vorgesehen, dass eine solche Untervermietung erst erfolgt, wenn der Vermieter seine Erlaubnis hierzu erteilt hat. Dazu sind dem Vermieter vorab die konkreten Daten zu den fraglichen Untermietern mitzuteilen, so dass dieser prüfen kann, ob seine Interessen durch die Untermieter gefährdet werden. Erst nach der Ermöglichung einer entsprechenden Prüfung ist der Vermieter gehalten, sich zu der angefragten Gestattung zu äußern. Das Gesetz regelt dagegen nicht den Fall, dass der Mieter einen Flüchtling als Gast aufnimmt und dann erst für dessen weiteren Aufenthalt nachträglich eine Untermieterlaubnis einfordert.
Spätere eventuell entstandenen persönliche Beziehungen sind für die Frage der Untermieterlaubnis nicht maßgebend. Es kommt auf den Zeitpunkt der Aufnahme an.
Soweit der Kläger vorträgt, die 73-jährige Großmutter sei ihm im Haushalt, bei der Betreuung der Kinder und des Hundes behilflich, hat er selbst nicht vorgetragen, dass er diese hierzu und erst nach Mietbeginn plötzlich benötigt hätte. Zudem war diese Hilfe jedenfalls nicht der Grund für die damals erfolgte Aufnahme. Spätere Entwicklungen können nicht rückwirkend berücksichtigt werden.
Ein Anspruch gegen die Beklagten auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung besteht daher nicht.
Von einem erlaubnisfreien Besuch der beiden Flüchtlinge kann vorliegend ebenso nicht gesprochen werden. Besucher ist, wer den Mieter aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen aufsucht und sich in dessen Wohnung für eine vorübergehende Zeit aufhält, ohne hierfür ein Entgelt zu entrichten. Der Antrag des Klägers ist jedoch auf eine zeitlich unbegrenzte Überlassung gerichtet und zum Zeitpunkt der Aufnahme der beiden Personen kannte er diese nicht. Zudem erhält der Kläger hierfür eine Vergütung durch öffentliche Stellen, die andernfalls den Flüchtlingen selbst eine Unterkunft zur Verfügung gestellt hätten.
Letztlich müsste der Kläger auch nicht auf eine Gestattung klagen, wenn es sich lediglich um einen Besuch handelt, für den eine Erlaubnis des Vermieters nicht erforderlich ist.
In diesem Fall hätte er allenfalls auf Feststellung klagen müssen, dass seine Aufnahme der Flüchtlinge als Gäste keiner Erlaubnis bedarf.