Das Amtsgericht Waiblingen hat mit Urteil vom 15.01.2019 zum Aktenzeichen 9 C 1106/18 entschieden, dass es dem Vermieter obliegt, die vorgebrachten Gründe für eine Eigenbedarfskündigung zu beweisen, wenn diese nachträglich wegfallen.
Aus der Pressemitteilung des DAV MietR 12/2019 vom 15.10.2019 ergibt sich:
Im vorliegenden Fall war es dazu gekommen, dass die Vermieterin tatsächlich nicht in die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung eingezogen war und der Mieter Schadensersatz in Höhe von circa 7.650 Euro geltend machte. Der Vermieter behauptete, dass die Gründe für den Eigenbedarf erst später weggefallen seien. Zunächst habe man geplant dass die im Ausland lebende Vermieterin mit ihren dann schulpflichtigen Kindern nach Deutschland zurückkehre und die Wohnung selbst beziehe. Es sei dann aber ihr Lebensgefährte krank und pflegebedürftig geworden, so dass der Umzug nicht stattfinden konnte. Diese Behauptungen konnte oder wollte die Beklagte aber nicht belegen, obwohl sie dazu vom Gericht aufgefordert wurde. Es wurde – auch auf Nachfrage – nicht mitgeteilt, wann genau die Erkrankung eingetreten sei oder ob diese bereits bei Ausspruch der Kündigung erkennbar war. Auch die Schwere der Erkrankung und die Behauptung, dass eine Pflege erforderlich sei, wurden nicht bewiesen, obwohl hier Atteste oder ähnliches durchaus hätten eingereicht werden können.
Das AG Waiblingen hat der Klage stattgegeben und die Vermieterin verurteilt, an die ausgezogene Mieterin 7.646,20 Euro Schadensersatz zu zahlen.
Nach Auffassung des Amtsgerichts liegt eine Pflichtverletzung der Vermieterin im Ausspruch der Kündigung wegen Eigenbedarfs, obwohl ein solcher nicht vorlag. Die Vermieterin habe den von ihr behaupteten nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs nicht hinreichend dargelegt.
Zwar obliege der klagenden, ausgezogenen Mieterin zunächst die Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen des Eigenbedarfs. Der Vermieterin obliege dann jedoch die sekundäre Darlegungslast hinsichtlich des nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs aufgrund der Erkrankung ihres Ehemannes, da es sich hierbei um Vorgänge handele, die der privaten Sphäre der Vermieterin angehören und von denen die ehemalige Mieterin keinerlei Kenntnisse habe und haben könne. In diesen Fällen könne von der Vermieterin das substantiierte Bestreiten der behaupteten Tatsache unter Darlegung der für das Gegenteil sprechenden Tatsachen und Umstände verlangt werden. Unterbleibe die Eigennutzung einer wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietwohnung, müsse der auf Schadensersatz in Anspruch genommene Vermieter substantiiert darlegen, weshalb der Eigenbedarf nach Auszug des Mieters weggefallen sei.
Die Vermieterin habe vorgetragen, der für Mitte 2017 geplante Umzug in die streitgegenständliche Wohnung habe verschoben werden müssen, da ihr in den USA lebender Ehemann erkrankt sei und der Pflege der Beklagten bedürfe. Dies sei von der ehemaligen Mieterin mit Nichtwissen bestritten worden. Es fehle – trotz richterlichen Hinweises – insbesondere ein substantiierter Vortrag dazu, wann der Ehemann der Beklagten erkrankte, da im Falle des Wegfalls des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Mitteilungspflicht gegenüber der Klägerin bestanden hätte. Ebenso sei nicht hinreichend dargelegt worden, inwieweit die Erkrankung derart schwerwiegend sei, dass der Ehemann der Pflege der Beklagten bedürfe, sodass der geplante Umzug der Vermieterin nicht realisiert werden konnte. Die Vermieterin habe die Pflichtverletzung nach der Vermutung des § 280 Abs. 1 BGB auch zu vertreten. Sie habe sich insofern auch nicht entlasten können.
Die Schadenshöhe von 7.646,20 Euro sei von der Mieterin schlüssig dargetan und von der Vermieterseite nicht bestritten worden. Sie macht Umzugskosten in Höhe von 1.166,20 Euro geltend sowie die Mietdifferenz zwischen der streitgegenständlichen und der nunmehr von der Mieterin bewohnten Wohnung für 24 Monate in Höhe von 6.480 Euro geltend. Die Wohnungen seien hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar. Die Kaltmiete der neuen Wohnung sei jedoch um 270 Euro höher als in der streitgegenständlichen Wohnung. Ein solcher Anspruch auf Erstattung der Mietdifferenz könne jedoch nicht unbegrenzt bestehen, da es im Laufe der Zeit auch zu einer Angleichung der Mieten kommen könne. Insofern erscheine der geltend gemachte Zeitraum von 24 Monaten angemessen.